Lage, Lage, Lage … Was das BGH Urteil zur Grundsteuer für dieses Auswahlkriterium von Immobilien bedeuten könnte

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht und sagt: „Was interessiert  mich die Neugestaltung Grundsteuer, diese kann ich doch sowieso auf den Mieter umlegen, mich kümmert nur die Lage der Immobilie“ dem könnte ein böses Erwachen drohen. Denn eine „gute“ oder „sehr gute“ Lage könnte dazu führen, dass die Grundsteuer deutlich höher ausfällt als bisher. Und dies hat das Potential die künftigen Erträge für den Vermieter deutlich sinken zu lassen.

Weshalb?

Jeder Mieter hat nur ein bestimmtes Budget für die Kosten des Wohnens. Andere Teile seines Einkommens werden benötigt für den Lebensunterhalt, Anschaffungen und für die Ausbildung der Kinder. Und wahrscheinlich will kaum ein Mieter dauerhaft auf Urlaub verzichten um die durch die Grundsteuer für ihn gestiegenen Wohnkosten zu begleichen. Dies kann dazu führen, dass Mieter sich eine günstigere Wohnung suchen und deshalb eher bereit sind in das Umland zu ziehen. Die „Lage“   gewinnt dann für den Mieter eine andere Bedeutung. Und damit natürlich auch für den Vermieter.

Welchen Aspekten in Hinblick auf die Änderungen der Grundsteuer sollten besonders beachtet werden:

Laut BGH Urteil ist die bisherige Grundsteuer „völlig überholt“ und führt zu „gravierenden Ungleichbehandlungen“(1). Dabei ist der Begriff Ungleichbehandlung besonders bedeutend.  Logisch lässt sich daraus schließen, dass einige Immobilien wesentlich höher besteuert werden müssten, andere dagegen geringer.

Was aber ist der Maßstab für eine „gerechte“ Festsetzung der Steuer? Ähnlich wie bei der Einkommensteuer muss sich die Höhe der Steuer an der finanziellen Leistungsfähigkeit orientieren. Die Steuer auf den Arbeitslohn fällt höher aus, je höher der Lohn ist. Dabei führen höhere Löhne nicht zu gleichmäßig sich entwickelnden höheren Steuern, sondern die Steuerlast steigt überproportional stark an (bis der Spitzensteuersatz erreicht ist). Allerdings, bei der Festlegung der neuen Grundsteuer wird es nicht um die Leistungsfähigkeit des Immobilienbesitzers gehen. Es wird auch nicht die Leistungsfähigkeit des Mieters zugrunde gelegt, sondern die Leistungsfähigkeit des Grundstücks (der Immobilie). „Leistungsfähigkeit eines Grundstücks“ ist zwar eine sprachlich verunglückte Bezeichnung. Sie deutet aber an, dass Grundstücke in guter und sehr guter Lage leistungsfähiger sein werden. Was dies für die potentiellen Wohnkosten der Mieter bedeuten kann, wird aus Berechnungen von Experten deutlich, die aufgrund eines ersten bereits vor 2 Jahren erstellten Gesetzentwurfes zur Reform der Grundsteuer erstellt wurden: Danach könnte für einzelne Immobilien im Extremfall die Grundsteuer auf das 50-fache steigen (2). Ganz so wird es wohl nicht kommen, aber diese Zahl zeigt, dass es sehr wohl zu deutlichen Verwerfungen bei den Mietnebenkosten kommen könnte. Und wie gezeigt, können höhere Mietnebenkosten  die Nachfrage nach Wohnungen ändern.

Bleibt Zeit?

Die Grundsteuerreform muss bis Ende 2019 umgesetzt werden. Danach können die alten Regelungen aber noch bis längstens zum 31.12.2024 angewandt werden. Zeit bleibt damit für Immobilienerwerber nicht, denn er wird eine Immobilie, die er heute kauft, mit Sicherheit länger als 7 Jahre behalten.

Das BGH Urteil untermauert aber unsere immer wieder geäußerten Hinweise, auch im Bereich der Immobilien als Geldanlage den Wandel zu berücksichtigen und zu diversifizieren. Ein Beispiel hierfür ist unser Beitrag auf unserem Blog finanzenlounge „Was bedeuten Roboter und Digitalisierung für die private Geldanlage in Immobilien?“

Wer sich konkreter über Diversifikationsmöglichkeiten im Bereich der Immobilien informieren möchte, hat auch Gelegenheit sich zu einer unserer wiederkehrenden finanzenlounge-Veranstaltungen in Hamburg anzumelden.

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Quellen:

(1) und (2) Die Zeit, Nr. 16, 12. April 2018: Welche Grundsteuer wäre gerecht?

 

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