Wo sich schnell steigende Mieten finden lassen

Mietsteigerungen innerhalb von 5 Jahren in Höhe von 26% sind für Anleger, die in Immobilien investieren schon beachtlich (1). Nicht nur, dass der Besitzer dieser Immobilie direkt von steigenden Geldzuflüssen in Form der Mieteinnahmen profitiert, sondern auch durch eine damit einhergehende Wertsteigerung seines Eigentums. Doch damit es sich bei den genannten Mietsteigerungen nicht nur um abstrakte statistische Größen handelt, sondern der jeweilige Anleger davon real profitiert, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

  • Die Mietverhältnisse dürfen nicht auf lange Zeit abgeschlossen sein, denn beistehenden Mietverträge ist es nicht immer leicht Mieterhöhungen durchzusetzen.
  • Beim Verkauf der Immobilie muss als Basis für die Verkaufspreisverhandlungen der sogenannte Ertragswert die maßgebende Größe sein.

Beide Kriterien sind in der Regel nicht bei der meist von Privatanlegern gewählte Eigentumsform „ zu Wohnzwecken vermietete Eigentumswohnung“ erfüllt. Sehr kurz befristete Mietverträge für Wohnungen sind unüblich. Sie wären zudem dauerhaft auch praktisch nicht umsetzbar. Denn welche Mieter sind schon bereit, für 3, 6 oder 9 Monate eine unmöblierte Wohnung anzumieten. Bei einem Verkauf wird dagegen nur dann der Ertragswert als Basis für den Kaufpreis angesetzt, wenn die Wohnung vermietet ist. Andernfalls wird das Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren angewandt. Wie der Name schon sagt, haben diese Methoden – wenn überhaupt – nur sehr indirekt mit dem möglichen Ertrag der Immobilie, den Mieten, zu tun. So geht es beim Vergleichswertverfahren im wesentlichen darum, wie teuer vergleichbare Immobilien verkauft wurden. Beim Ertragswertverfahren dagegen steht die erzielbare Miete im Vordergrund. Dessen Höhe bestimmt den Verkaufspreis.

Tatsächlich wurden die oben genannten durchschnittlichen Mietsteigerungen von dem Empirica-Institut auch nicht für typische Wohnimmobilien ermittelt, sondern für unmöblierte Zimmer in Wohngemeinschaften für Studenten. Und dabei haben sich zwischenzeitlich beträchtliche Monatsmieten ergeben. Im Durchschnitt liegen zum Wintersemester 2017 die Mieten für ein Zimmer mit mittleren Wohnwert bei 361 € , und dies unmöbliert, aber immerhin warm (2).

Und wie sieht nun ein Vergleich der Entwicklung der Mieten für ein Zimmer mit der Mietbelastung für komplette Wohnungen aus? Dies ist deshalb interessant, weil die überwiegende Anzahl der Kapitalanlager als Anlageform im Bereich der Immobilien die klassische Eigentumswohnung wählt. Um dies zu ermitteln, können Zahlen des Statischen Bundesamts herangezogen werden. Laut Verbraucherpreisindex sind die Preise für  Wohnung, Wasser, Strom,Gas und andere Brennstoffe von 2011 bis 2016 um insgesamt 7,79% gestiegen (3).

 

Für interessierte Privatanleger ist es allerdings keine Option „ein“ Zimmer in einer Wohnung zu erwerben. Der Anleger kann sich aber aber das gleiche Potential mit der gleichen Mieterzielgruppe erschließen, wenn er als Anlageform Studenten- oder Micro-Appartements wählt.

Wenn Sie mehr Informationen hierzu wünschen, können Sie diese hier anfordern:


(1 und 2) empirica  Mieten für Wohngemeinschaften in Unistädten – Wintersemester 2017

(3) Statistisches Bundesamt Verbraucherpreise

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