Rekordmonatsergebnis bei Offenen Immobilienfonds: Wertgrund WohnSelect D

Ein derartig positives Monatsergebnis, wie es der Offenen Immobilienfonds Wertgrund WohnSelect D jetzt im September erzielte,   gab es bei den großen bekannten Offene Immobilienfonds, die nicht in der Abwicklung sind, in den letzten 20 Jahren nicht. Mit einem monatlichen Wertzuwachs von 11,5% im September wurde ein für Offene Immobilienfonds ein über alle Erwartungen hohes Ergebnis geliefert.

Schaut man sich die  Monatsergebnisse der großen bekannten Offenen Immobilienfonds der letzten 20 Jahre bis Juni 2017 an, so lag der Monatsdurchschnitt der Fonds,  Deka-Immobilien Europa, grundbesitz europa RC, hausInvest und  UniImmo: Europa bei ca. 0,3%.

Diese Fonds haben wir zum Vergleich gewählt, weil sie seit mehr als 20 Jahren bestehen und zu den großen Offenen Immobilienfonds gehören. Deren Fondsvolumen beträgt

  • Deka-Immobilien Europa:  14,6 Mrd. € (Juni 2017)
  • grundbesitz europa RC 5,6 Mrd. € (Mai 2017)
  • hausInvest  12,5 Mrd. (Mai 2017)
  • UniImmo: Europa  12,1 Mrd. € (Juni 2017)

Nun sagt der Durchschnitt natürlich nichts darüber aus, wie das jeweils beste Monatsergebnis in den letzten 20 Jahren ausfiel, aber diese Ergebnisse der genannten 4 Fonds erreichten bei weitem nicht das aktuelle Ergebnis der Wertgrund WohnSelect, wie die folgende Tabelle zeigt:

Eigentlich überraschen die meist relativ geringen Abweichungen der höchsten Monatswerte nicht, wenn man ein wohl typisches Ziel der Offene Immobilienfonds zugrundelegt, was darin liegt, dem Anleger eine berechenbare, stetige Wertentwicklung zu bieten. (Bitte beachten Sie: Das mag ein Ziel sein, damit ist aber nicht gewährleistet, dass dies erreicht wird. Zudem ist dies im Konjunktiv geschrieben,denn verbindlich sind immer nur die offiziellen Unterlagen der jeweiligen Fondsgesellschaft.) Mit Einschränkungen bietet die Bewertungspraxis der Immobilien dazu ein Hinweis, wenn man der Scope-Analystin Sonja Knorr Glauben schenkt:

„Dass die globale Verteuerung der Immobilien derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios findet, ist vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen“, erläutert Knorr. „Sie stellt auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.“(1)

Ob eine solche Vorgehensweise den Anlegern lieber ist, als auch einmal von temporären Gewinnen des Immobilienmarktes zu profitieren, muss jeder selbst entscheiden.  Und sollten die Manager der Offenen Immobilienfonds dieses Ziel schon immer verfolgt haben, so ging dieses Ziel zumindest bei einigen Offenen Immobilienfonds, die in der Vergangenheit aufgrund massiver Mittelabflüsse schließen mussten, auch nicht auf. So konservativ waren die Immobilien nun doch nicht immer bewertet, denn es gab schon Fonds die dann Verluste erzielten.

Das Management des WohnSelect D hat sich jedenfalls anders entschieden, indem aus dem Fonds große Immobilienpakete mit außerordentlichen Gewinnen für die Anleger verkauft wurde, wie die Immobilien Zeitung am 28. September meldete (2). Ein Beispiel aus den jüngsten Transaktionen verdeutlicht das außergewöhnlich gute Ergebnis, welches der Fonds mit der Realisierung von Gewinnen aus der Wertsteigerung von Immobilien realisierte: In Ingolstadt hatte der Fonds 2011 für knapp 21 Mio. Euro gekauft, dann selbst noch 10 Mio. Euro in die Aufwertung der Immobilien investiert, und jetzt 6 Jahre später die Objekte  für 81,3 Mio. €. verkauft, ein Plus von rund 260 %. Übrigens kam den Anlegern ein wesentlicher Teil dieser Wertsteigerung schon früher zugute, in dem sich die zwischenzeitliche Nachbewertung im Kurs des Fonds widerspiegelte.

In welchem Umfang die aktuelle Wertsteigerung von 11,5% durch diese Verkäufe bedingt sind, lässt sich aus den aktuellen Meldungen nicht genau ableiten. Aber bei dem Vergleich mit den genannten  großen Offenen Immobilienfonds, ist natürlich auch zu beachten, dass das Fondsvolumen des Wertgrund wesentlich kleiner ist, im März lag es bei rund 300 Mio. €. In einem solchen Fall führt ein Deal, wie oben genannt, natürlich zu einem hohen prozentualen Zuwachs.

Aktuell ist daher die weitere Wertentwicklung zu beobachten, wie das frei gewordene Geld neu in Immobilien investiert wird. Erst dann dürfte man wohl sagen, „klein ist fein“.

Schon aus diesem letzten Satz dürfte abzuleiten sein, dass wir hiermit keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf des Fonds geben. Niemals sind vergangene Wertentwicklungen ein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Und wir weisen ausdrücklich daraufhin, dass auch Offene Immobilienfonds beträchtliche Risiken beinhalten und hohe Verluste möglich sind. Diese Fonds sind keineswegs für alle Anleger geeignet.


(1) FondsProfessionell: Warum Immobilienfonds kaum performen – obwohl der Markt boomt 

(2) Immobilien-Zeitung: Wertgrund verkauft Wohnimmobilien für 173 Mio. Euro


Sollten Sie generelles Interesse an Offenen Immobilienfonds haben, so können Sie hier Informationen zu  entsprechenden Musterdepots (auch anderen Muster- und Modellportfolios) abfordern: Link zur FORAIM Homepage

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