Offene Immobilienfonds: Größe bedeutet nicht größte Rendite

Der BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) veröffentlicht regelmäßig Zahlen zu den Beträgen, die in unterschiedlichste Investmentfonds insgesamt angelegt sind, und was vielleicht noch interessanter ist, in welche Fondsarten das meiste Geld geflossen ist. Dabei wird zwischen Publikumsfonds und offenen Spezialfonds unterschieden. Publikumsfonds stehen dem normalen Anleger offen. Dieser kann frei zwischen unterschiedlichsten Arten wählen, oder sein Berater empfiehlt bestimmte Fondsarten für eine auf die persönliche Situation des Anlegers abgestimmte Anlagestrategie.

Am meisten Geld ist dabei in diesem Jahr bis Ende Februar (neuere Zahlen liegen nicht vor) in Mischfonds geflossen, aber bereits an zweiter Stelle liegen die offenen Immobilienfonds mit einem Nettomittelzufluss von 1,7 Mrd. € (1). Dies macht fast 20% der neu angelegten Gelder (abzüglich der aus den Fonds an die Anleger zurückgeflossen Anlagebeträge) aus. Weil es sich bei offenen Immobilienfonds also um eine recht beliebte Anlageform handelt, lohnt es sich, einen genaueren Blick auf diese Anlageform zu werfen.

Die verschiedenen Fonds kann man dabei nach unterschiedlichen Kriterien sortieren. Hier wollen wir einmal betrachten, ob es in jüngerer Zeit einen Zusammenhang zwischen der Größe des Fonds und seiner Rendite gab. Dies ist für Anleger möglicherweise deshalb von Bedeutung, weil man leicht

  • Größe mit Qualität verbindet
  • große Fonds meist bekannter sind, und der Anleger bei seiner Wahl möglicherweise schon deshalb zu einem der größeren Fonds tendiert

Wir haben dazu die Renditen der offenen Immobilienfonds in 2016 und in den ersten 3 Monaten dieses Jahres verglichen und in Relation zur Größe des Fonds an dem Stichtag 28.2.2017 gesetzt. Als „kleine“ Fonds bezeichnen wir dabei Fonds mit einem Fondsvolumen unter 1 Mrd. €. Die kleinen Fonds sind in den Tabellen gelb gekennzeichnet. Einige „kleine“ Fonds werden dabei aus unterschiedlichsten Gründen nicht berücksichtigt. Diese Gründe können sein, dass aufgrund des jungen Alters keine Daten zur Wertentwicklung veröffentlicht wurden, oder dass die Fonds eine untypisch hohe Mindestanlagesumme haben, oder aus anderen Gründen auf der von uns primär genutzten EDV-Software keine Daten vorliegen (2).

Bei dem Vergleich der Wertentwicklungen zeigt sich, dass sowohl in 2016 als auch im ersten Quartal des Jahres 2017 die „kleinen“ Fonds in der Mehrzahl die durchschnittliche Rendite aller betrachteten offenen Immobilienfonds übertreffen.

Wertentwicklung in 2016

in 2016 wiesen von den fünf betrachteten „kleinen“ offenen Immobilienfonds vier Fonds eine Rendite auf, die zum Teil sehr deutlich über dem Durchschnitt lag. Lediglich zwei der elf „alten“ Fonds konnten ebenfalls eine Wertentwicklung über dem Durchschnitt erzielen.

Wertentwicklung 1.Quartal 2017

Auch im ersten Quartal des Jahres 2017 fanden sich unter den Fonds mit überdurchschnittlicher Rendite wiederum überwiegend die „kleinen“ Fonds.

Bei der Interpretation dieser Zahlen ist einiges zu beachten:

Zunächst sollte jeder potentielle Anleger Entwicklungen aus der Vergangenheit nicht einfach in die Zukunft fortschreiben. Wichtiger ist vielleicht noch, dass trotz des ersichtlichen Zusammenhangs zwischen Größe und Rendite, die Größe des Fonds nicht unbedingt der entscheidende Faktor für die Wertentwicklung sein muss. Korrelation bedeutet nicht automatisch Kausalität! Wir vermuten sogar, dass das Fondsvolumen eher einen sehr geringen Einfluss auf die Wertentwicklung hat.  Dann aber gilt es zu klären, welche Gründe hinter der geringen Größe der erfolgreicheren kleinen offenen Immobilienfonds stehen. Mögliche Gründe können u.a. die Konzentration auf ein sehr begrenztes Marktsegment im Immobilienbereich oder auch das Alter des Fonds sein. Wäre das Alter des Fonds ein Grund für seine überdurchschnittliche Rendite, müsste aber geklärt werden, ob jüngere Immobilienfonds einen Vorteil bei der Erzielung der Rendite haben. Denkbar wären verschiedene Gründe, die wir in einem späteren Beitrag sich einmal auflisten und auf logische Stichhaltigkeit prüfen werden.


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Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Anlageempfehlung dar und ist auch nicht als Finanzanalyse zu verstehen. Wir weisen im letzten Absatz explizit daraufhin, dass eben viele Fragen in diesem Beitrag offen bleiben, um zu einem abschliessenden Bild zu gelangen. Ebenso beachten Sie bitte, dass offene Immobilienfonds trotz Ihrer Beliebtheit Risiken beinhalten und keineswegs für jeden Anleger geeignet sind.


(1) Pressemitteilung des BVI vom 19.4.2017

(2) Der BVI führt folgende weitere Fonds auf. Die Zahlen geben jeweils das Fondsvermögen zum 28.2.2017 an:

UniInstitutional European Real Estate   3.111 – UBS (D) Euroinvest Immobilien  935 –UniInstitutional German Real Estate                486 – ImmoWert              257 – Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds          196 -3 sonstige Immobilienfonds             194 – INTER ImmoProfil           180 – Deka-ImmobilienNordamerika      91 – SEB Konzept Stiftungsfonds              16 – WARBURG-HENDERSON DEUTSCHLAND FONDS NR. 1          13 -Crosslane Student Real Estate Fund               0

 

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