Grunderwerbsteuer und Eigentumsquote: Zukünftige Bestimmungsfaktoren für Wertsteigerungen von Immobilien?

Dass die Lage das primäre Entscheidungskriterium für die Auswahl einer Immobilie das wichtigste Kriterium sei, ist immer wieder zu hören. Allzu leicht wird aus dieser Aussage die Folgerung gezogen, dass eine Top-Lage – die sich übrigens dadurch auszeichnet, schon jetzt teuer zu sein – der Garant für eine positive Wertentwicklung oder zumindest Wertstabilität sei. Aber natürliche ist es nicht der Standort einer Immobilie als solches, die zur Wertsteigerung führt. Vielmehr sind es immer Angebot und Nachfrage, die den Preis einer Immobilie bestimmen.

Und wenn es um zukünftige Wertsteigerungen geht, sind natürlich auch die zukünftigen Kaufgesuche und das zukünftige Immobilienangebot entscheidend. Bei der Abschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnimmobilien wird aber häufig allzu leicht eine sehr große Gruppe von Nachfragern übersehen: All die Menschen, die gern in einer eigenen Immobilie wohnen würden, aber es sich gerade noch nicht leisten können, eine eigene Immobilie zu erwerben. Diese Gruppe ist in Deutschland im internationalen Vergleich überproportional hoch.

Laut OECD leben in Deutschland nur 45% in eigenen Immobilien, der Durchschnitt der OECD beträgt dagegen 68%. Dabei handelt es sich bei den meisten Staaten, die zur OECD gehören, um entwickelte Staaten. Hier noch einige Eigentumsquoten an selbstgenutzten Wohnimmobilien zum Vergleich: Italien: 72%,Schweden: 62%, Frankreich 51% (1).

Es könnte durchaus Gründe geben, dass auch in Deutschland durch die hier genannte Gruppe von Menschen, die Nachfrage nach Immobilien und zwar die Nachfrage nach nicht hochpreisigen Imobilien in Top-Lagen steigt. Damit würde sich dann Wertsteigerungspotential in „Lagen“ ergeben, die manch ein Immobilienanleger nocht nicht im Blick hat. Dazu müssten Hindernisse aus dem Weg geräumt oder zumindest abgeschwächt werden.

Ein Hindernis, dass sich nur relativ wenig Menschen den Traum vom Wohneigentum leisten können,ist laut Aussage des Immobilienverband IVD die Grunderwerbsteuer, die für nahezu jeden Immobilenerwerber anfällt und mit 3,5%  bis 6,5 % der größte Posten der Nebenkosten beim Immobilienerwerb ist. (Eine Übersicht zur aktuellen Höhe der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländer finden Sie hier.) Eine Beispielrechnung von Dr. Wulff Aengevelt, weshalb die Grunderwerbsteuer gerade bei Beziehern von mittlerem Einkommen den Erwerb von Wohneigentum verhindert, zeigt prägnant auf, dass viele Haushalte der Erhöhung der Grunderwerbsteuer nicht ausreichend hinterhersparen können (2).

Nun kennt man es aus der Vergangenheit eigentlich nur so, dass die Grunderwerbsteuer immer nur steigt, nicht aber sinkt. Würde sich dieser Trend fortsetzen, so bliebe auch weiterhin ein großer Teil potentieller Immobilienerwerber vom Markt ausgesperrt. Quasi ein closed shop, überwiegend Vermögende erwerben Immobilie, und wenn diese Käufer weiterhin an das überlieferte Auswahlkriterium „Lage: und diese sei nur gut, wenn sie teuer ist“ glauben, ändert sich nicht viel.

Das muss aber nicht so bleiben.

Wer dies früh erkennt, hat natürlich besonders gute Chancen noch günstig in einem sich erst entwickelnden neuen Markt zu kaufen. In gewissem Sinne würde ein solcher Immobilieninvestor antizyklisch kaufen.  Folgende Gründe könnte es geben, dass hier Änderungen erfolgen.

  • Zunächst ist es so, das generell  die Verteilungsfrage in der ökonomischen Fachwelt  wieder an Bedeutung gewinnt.
  • Aber auch in der Politik der etablierten Parteien könnte eine Trendwende einsetzen. Sich mehr den Anliegen auch der sogenannte „Kleinen Leute“ zu widmen, könnte eine Strategie sein, um Abwanderungen zu populistischen Parteien entgegenzuwirken.
  • Nimmt man hier die Forderungen der FDP, die Grunderwerbsteuer nur für den erstmaligen Erwerb von selbstgenutzten Wohnimmobilien bis zu einem Kaufpreis von 500.000 € abzuschaffen, so könnten sich grundlegende Änderungen bei der Immobilienpreisentwicklung ergeben (3).

Nicht hochpreisige Immobilien würden für eine sehr breite Käufergruppe erschwinglich und Kapitalanleger, die nur auf Toplagen setzen, hätten plötzlich Immobilen im Bestand, die nicht nur absolut sondern auch relativ – für die potentiellen Käufer – teurer wären. Dieser Effekt durch die bei Verkauf anfallende Grunderwerbsteuer würde sich ergeben, wenn wie oben gefordert, die Höhe der prozentualen Grunderwerbsteuer sich nach der Höhe des Immobilienpreises  richtet.


(1) Eine gute Übersicht finden Sie hier: Die Immobilie, Infografik Vergleichsweise wenige Deutsche leben im Eigenheim

(2) Deal Magazin: Grunderwerbsteuererhöhung: Sozial ungerecht und rechnet sich nicht!

(3)  FAZ: FDP will Hauskäufer von Grunderwerbsteuer befreien

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