In welchen der zukunftsfähigsten Städten bietet die Immobilie als Geldanlage noch Chancen?

Für Immobilien gelten mit Einschränkungen die gleichen Regeln wie für sonstige Kapitalanlagen: Günstig kaufen, wenn sich ein positiver Trend für die Zukunft abzeichnet. Welche Städte nach diesem Auswahlkriterium  für Anleger interessant sein könnten, wird sicherlich viele Immobilienanleger überraschen.

Immobilien sind in Deutschland teuer geworden. Dies gilt aber nicht für alle Städte und, was verwundert, auch nicht für alle Städte, die ein hohes Zukunftspotential aufweisen. Das Zukunftspotential einer Immobilie ist heute noch wichtiger als in der Vergangenheit. Gerade in der heutigen Zeit, in der anders als in der Vergangenheit kaum noch Wohnungen zur Vermietung zu erwerben sind, die so hohe Mieten erbringen, dass das eingesetzte Kapital mit 4%, 5% oder mehr verzinst wird, kommt es auf zukünftige Chancen für höhere Mieteinnahmen und/oder Preissteigerungspotential der Immobilie an.  Eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der Immobilienanlage ist also, dass der gewählte Standort Zukunftspotential bietet.

Die Wirtschaftswoche hat jüngst die zehn Städte veröffentlicht, die zu den zukunftsfähigsten Städte Deutschlands gehören:

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Merkmale dieser Städte sind unter anderem: hoher Akademikeranteil, hohe Ingenieurs- oder Technikerdichte, hohe Anzahl an Patenten und hohe Anzahl an Unternehmen, die weit in der Umsetzung der Industrie 4.0 vorangeschritten sind. Industrie 4.0 bezeichnet den intensiven Einsatz digitaler, „intelligenter“ und vernetzter Technologie in der Produktion.

Im Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit scheint besonders eine Unterscheidung zwischen der fachlichen und beruflichen Qualität der dort lebenden Menschen und der Zukunftsfähigkeit der Unternehmen, in denen die Menschen beschäftigt sind, wichtig. Rein wirtschaftlich betrachtet, würden wir die Zukunftsfähigkeit der Unternehmen für das Entwicklungspotential der Städte höher gewichten als allein die Qualifikation der in den Städten lebenden Bewohner. Denn es gilt, dass die Qualifikation in wirtschaftlichen Erfolg umgesetzt werden muss. Und dies erfolgt in der Regel innerhalb von Unternehmen.

Demnach kann man die zukunftsfähigsten Städte wie folgt gruppieren:

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Wer eine Immobilie erwerben möchte, um damit für seine ganz persönliche Zukunft vorzusorgen, muss sich allerdings fragen, ob die Zukunftsfähigkeit der jeweiligen Städte schon in den Immobilienpreisen und Mieten eingepreist ist. Ist es also schon zu spät, in einer der zukunftsfähigsten Städte eine Immobilie zu erwerben, weil die Preise schon zu stark gestiegen sind?

Hier kann eine Untersuchung des DIW aus dem Jahre 2014 weiterhelfen. Diese Studie nutzt eine umfangreiche Datensammlung der Immobilienanalysten der bulwiengesa AG. In der zugrunde liegenden Datenbank sind die durchschnittlichen realisierten Kaufpreise und Mieten für Wohnungen aus 127 deutschen Städten erfasst. Der betrachtete Zeitraum umfasst die Jahre 1990-2013.

Untersucht wurde, ob eine explosive Preisentwicklung bei den Wohnungskaufpreisen und/oder  bei den Mieten stattgefunden hat. Dabei unterscheidet diese Untersuchung jeweils Bestandsimmobilien und Neubauten. Ergab sich sowohl im Bereich der Bestandsimmobilien als auch der Neubauimmobilien eine explosive Preissteigerung, so ist dies dadurch gekennzeichnet, dass es heißt, diese Entwicklung fand in zwei Märkten statt. Für denjenigen, der in diesen Städten in eine Immobilie investieren möchte, ist es natürlich positiv, wenn die Mieten stark angestiegen sind, die Immobilienpreise sich aber nicht im gleichen Maße entwickelt haben.

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Weil sich der Immobilienmarkt aber auch seit 2013 weiter dynamisch entwickelt hat, betrachten wir im Folgenden auch noch die Immobilienpreissteigerungen im Zeitraum von November 2015 bis September 2016. Zugrunde gelegt wurden dabei Kaufpreise für angebotene und nachgefragte Wohnungen aus dem Immobilienportal Immowelt.

16102016ww8Auch wenn diese Datensammlung nicht so umfangreich ist wie die vorgenannte Untersuchung des DIW, wird ersichtlich in welchen Städten sich der in der DIW Untersuchung dargestellte Trend fortsetzt.

Aus der hier vorgenommenen Interpretation der DIW Untersuchung (vorletzte Tabelle) stellt sich Wolfsburg als interessanter Standort dar. Der steigende Immobilienpreistrend ist erst in letzter Zeit zu beobachten, während die Mieten seit längerer Zeit einen für den Kapitalanleger positiven Trend zeigen. Aber auch Dresden, Jena und Darmstadt könnten sich in Zukunft noch als interessante Standorte darstellen.

Hinweis: Es gibt weit mehr Einflussfaktoren für die Immobilienpreisentwicklung, so dass aus diesem Beitrag keine Gewissheit für die Zukunft abgeleitet werden kann. Wir selbst halten aber (nicht nur aus den hier genannten Gründen) ein aktuelles Immobilienangebot aus dem unmittelbaren Einzugsgebiet von Wolfsburg für sehr interessant. Deshalb könnte trotz der ordentlich recherchierten Daten eine Befangenheit abgeleitet werden.


Quellen:

Wirtschaftswoche: Deutschlands zukunftsfähigste Städte

DIW: Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland – aber keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase

immowelt.de : Immobilienpreise in Deutschland

 

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