Immobilienkauf jetzt? Die Zinssätze könnten dafür sprechen

Je günstigere Finanzierungskonditionen Sie erhalten, umso rentabler wird der Erwerb einer Immobilie. Dies gilt nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch für Kapitalanleger. Nun mögen viele meinen, die Zeit des niedrigen Zinsniveaus hält an, und daher bestehe zumindest von dieser Seite aus kein Grund, sich aktuell intensiver um geeignete Immobilienobjekte zu kümmern.  Sinnvolle Immobilien sind einige der wenigen Anlageformen, um sicher und rentabel in den heutigen Zeiten – trotz des niedrigen Zinsniveaus – Vermögen aufzubauen.

Dies könnte ein Irrtum sein. Zunächst: Obwohl die EZB (europäische Zentralbank) seit langem den Leitzins nicht erhöht hat, gab es in der Vergangenheit deutliche Unterschiede in der Höhe der Hypothekenzinsen.

Mit Sicherheit prognostizieren, ob die Zinsen weiter sinken werden, oder ob sie steigen, kann man natürlich nicht. Fatal könnte es aber sein, die Einschätzung der Entwicklung der Hypothekenzinsen ausschließlich aus der Zinspolitik der EZB abzuleiten.

Wie bei fast jedem Produkt bestimmen Angebot und Nachfrage wesentlich die Höhe des Preises. Aber es ist nicht nur die Menge des Angebotes (bezogen auf Kredite scheint auf den ersten Blick ja reichlich Geld durch die EZB vorhanden zu sein, allerdings so einfach ist diese Argumentationskette auch nicht) sondern es sind auch die Kosten, die für die Bereitstellung auf die Banken zukommen.

Bei vielen Banken entstehen Kosten für die Vergabe von Immobilienfinanzierungskrediten dadurch, dass diese selbst sich gegen Zinsänderung absichern müssen. Gelder, die die Banken verleihen, stammen vielfach aus kurzfristigen Einlagen ihrer Kunden (Festgelder, Tagesgelder). Hier müssen die Banken damit rechnen, dass  sie ihren Kunden bei einem eventuell steigenden Zinssatz, höhere Zinsen zahlen müssen. Im schlimmsten Fall zahlen dann die Banken mehr Geld an ihre Kunden für deren Festgelder, als sie aus den jetzt vergebenen Krediten mit einer langfristigen Zinsfestschreibung erhalten.

Dieses Risiko sichern viele – nicht alle – Banken durch so genannte Zinsswapgeschäfte ab. Sehr vereinfacht dargestellt stellen die Zinsswapsätze Kosten für die Banken da. Die beiden nachfolgenden Grafiken zeigen,

  • dass diese Kosten extrem schwanken können
  • und aktuell ein sehr niedriges Kostenniveau erreicht

17062016zs

Dies kann sich natürlich alles ändern, was dann ein Grund sein könnte, dass die Zinsen wieder deutlich ansteigen. Was bedeutet dies?

Der Höchststand der Zinsswapsätze seit Anfang Januar 2015 bis Mitte Juni diesen Jahres lag bei 1,3 %, der aktuelle Satz beträgt 0,45 %. Dies ist eine Differenz von 0,85 %. Für einen Kreditnehmer, der 100.000€ Kredit mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aufnimmt, ergibt sich hieraus eine zusätzliche Zinslast von 850 € im Jahr. Würde der Kreditnehmer den Kredit mit 2 % jährlich tilgen, so würde sich innerhalb von zehn Jahren trotz der Tilgung eine zusätzliche Zinsbelastung in Höhe von 7.700 €.

Dieser Betrag  ist sicherlich ein Grund sich intensiver mit dem Thema Immobilie als Geldanlage zu beschäftigen.

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