Sind Pflegeheim-Appartements für Privatanleger überteuert?

Mit Mietrenditen zwischen mehr als 4% bis teilweise über 5% stellen Pflegeheim-Appartements auf den ersten Blick eine äußerst lukrative Anlage im Immobilienbereichen dar. Vermietete Eigentumswohnungen, die private Anleger bei der Überlegung eine Immobilie als Kapitalalage zu erwerben zumeist in Betracht ziehen ohne Alternativen zu prüfen, sind in den großen Städten (aber nicht nur dort) meist nur Mietrenditen von 2% bis 3% möglich. Das heißt, wenn ein Anleger 150.000 € in eine Immobilie investiert, erhält er

  • für eine vermietete Eigentumswohnung bei 3% Mietrendite 4.500 € Mieteinnahmen im Jahr
  • für ein Pflegeheim-Appartement dagegen bei 5% Mietrendite 7.500 € Mieteinnahmen im Jahr.

Dennoch findet sich immer wieder einmal Kritik an der Geldanlageform Pflegeheim-Appartement in der Form, dass diese überteuert seien. Man könnte beispielsweise argumentieren, dass die Gesamtrendite sich nicht nur aus der Mietrendite sondern auch aus einer möglichen Wertsteigerung bei einem späteren Verkauf ergibt. Und diese Wertsteigerung sei bei Wohnimmobilien höher als bei Pflegeheim-Appartements. Diese Argumentation verkennt aber, dass längst nicht in jedem Fall eine Eigentumswohnung mit Gewinn verkauft wird. Zudem wird ja immer noch diskutiert, ob wir uns jetzt oder bald in einer Immobilienblase befinden. Sollte man die Gefahr einer Immobilienblase sehen, die keinesfalls zwangläufig ist, gewinnt aber die Mietrendite stark an Bedeutung. Denn wer wird im Platzen oder in den nächsten Jahren nach dem Platzen einer Immobilienblase seine Immobilien verkaufen wollen? Also wird man die vermietete Eigentumswohnung einige weitere Jahre vermieten und und jedes Jahr 40% weniger Erträge erzielen, als bei einem Investment in ein Pflegeheim-Appartement.

Dass Pflegeheime von vielen Großinvestoren ein beliebtes Anlageobjekt sind, lässt sich wohl kaum bestreiten. Wenn man unterstellt, dass diese ihre Anlagentscheidung mit mehr Hintergrundwissen treffen als der Privatanleger, so bietet es sich an zu vergleichen, was der institutionelle Anleger für ein komplettes Pflegeheim bezahlt und wie viel der Privatanlager für ein Pflegeheim-Appartement bezahlen muss.

Dabei ist zu bedenken, dass ein Globalobjekt im Vergleich zu einer Wohnung oder zu einem Appartement eigentlich immer günstiger zu kaufen ist. Dieses Phänomen könnte man mit einem Großabnehmer-Rabatt vergleichen. Nach einer Studie von bulwiengesa aus dem Jahr 2015 lagen die Mietrenditen von Mehrfamilienhäuser in A-Städten im Jahr 2014 bei ca. 5,1% und damit fast doppelt so hoch wie bei vermieteten Eigentumswohnungen in einigen A-Städten.

Im Bereich der Pflegeheim-Appartements stellt sich dies gänzlich anders dar, legt man einige aktuelle Käufe institutioneller Anleger zugrunde und vergleicht diese mit Pflegeheim-Appartements, die Privatanleger erwerben können. Dabei haben wir in folgender Tabelle den aktuellen Kauf dreier kompletter Pflegeheime durch einen institutionellen Investor mit vier aktuellen Angeboten für Privatanleger verglichen (1):

09062016p1Die Globalobjekte sind zwar günstiger, allerdings handelt es sich hierbei um wesentlich ältere Immobilien (Wobei zu berücksichtigen ist, dass das erst genannte Objekt in 1999 komplett saniert wurde). Für einen detaillierten Vergleich bietet es sich daher an zui fragen, um wie viel Prozent die Preise für die Einzelangebote über dem Globalobjekt mit dem Baujahr 2007 liegen, welches immerhin 10 Jahre älter ist als die aktuell angebotenen Pflegeheim-Appartements:

09062016prDas einzelne Pflegeheim-Appartement in Dresden ist sogar günstiger als das 10-Jahre alte Globalobjekt! Ansonsten erreicht der „Aufpreis“ maximal 16%, dies ist weniger als die kalkulatorische Abschreibung für das 10 Jahre alte Globalobjekt.

Nun ist diese Betrachtung sicherlich nicht repräsentativ. Die Trendaussage, dass der Einzelinvestor – zumindest in einigen Fällen – nicht oder unwesentlich teurer kaufen muss, wird aber auch durch einTelefonat untermauert, welches ich dieser Tage mit einer Investorenbetreuerin eines offenen Immobilienfonds geführt habe. Dieser Fonds hat gerade ein im Bau befindliches Pflegeheim in Dresden für 20 Mio € erworben. Ich wollte eigentlich gratulieren, da ich in einer Assoziation zum Renditeunterschied von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser für die Anleger in diesem Fonds aus diesem Objektkauf eine Rendite von klar über 6% erwartet hatte. Die Dame enttäuschte aber meine Vorstellung, denn der Fonds kalkuliert für dieses Objekt eine Rendite von über 4% aber unter 5%. Das in diesem Beitrag genannte Pflegeheim-Appartement in Dresden hatte dagegen eine Rendite von 5%.


(1) Die Daten für die Globalobjekte haben wir aus diesem Artikel errechnet: Deal-Magazin – 27.05.2016 AviaRent kauft drei Pflegeeinrichtungen in Niedersachsen für 23 Mio

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