Was tut sich bei den offenen Immobilienfonds der Deka?

Anlass dieser Frage sind zwei aktuelle Immobilienverkäufe durch die Deka Immobilien GmbH. So meldet das Deal Magazin:

  • Aus dem Immobilien-Individualfonds Deka-S-Property-Fund No. 1 wird ein vollständig vermietetes Bürohaus in Lyon „mit einer Fläche von rund 11.800 qm sowie 249 Parkplätze verkauft. Als Verkaufsgrund wird angegeben, das hiermit nach sieben Jahren das günstige Marktumfeld für den Exit genutzt wird. (1)
  • Ein noch größeres Objekt mit einer Fläche von 19.600 qm sowie 329 Parkplätze in Mailand wird aus dem WestInvest ImmoValue. Als Grund wird eine strategische Neuausrichtung genannt. (2)

Verkaufspreise wurden nicht genannt, es ist aber anzunehmen, dass ein Gewinn erzielt wurde. Dies auch deshalb weil zumindest bei dem ersten genannten Objekt explizit auf das günstige Marktumfeld hingewiesen wurde. Wenn dem so ist, dürfen sich die Anleger über einen außerordentlichen Gewinn in ihrem Fonds freuen.

Nun sind die hier genannten Fonds nicht die typischen Publikumfonds der Deka, die vorwiegend über die Sparkassen vertrieben werden. Aber es drängt sich natürlich die Frage auf, ob die hier genannten Gründe für die Immobilienverkäufe nicht auch für die Anleger des Deka-Immobilien Global und des Deka-Immobilen Europa erfreulich oder sogar sinnvoll wären? Also ein außerordentlicher Gewinn und/oder eine strategische Neuausrichtung. (Wobei man dann aber auch die Frage stellen muss, ob sich für das frei werdende Geld neue aussichtsreiche Immobilien als neue Anlage finden lassen).

Um sich einer Antwort zu nähern, bietet sich ein Vergleich der Deka-Fonds mit einigen der bekannteren Angeboten von Mitbewerbern an. Es handelt sich wirklich nur um eine Annäherung, denn es gibt weit mehr Beurteilungskriterien für offene Immobilienfonds, als die hier betrachteten Daten. Hierzu betrachten wir die Wertentwicklung der vergangenen 12 Monate und stellen dieser Entwicklung aktuellere Zahlen gegenübe,die Wertentwicklung der letzten 6 Monate (jeweils bis zum 31.März 2016), um einen möglichen Trend zu ersehen (3). Im folgenden unterscheiden wir dabei zwischen weltweit anlegenden Immobilienfonds und offenen Immobilienfonds, die sich auf Europa konzentrieren.

Wertentwicklung weltweit anlegender Offener Immobilienfonds

Die folgende Tabelle ist nach der Wertentwicklung auf 12 Monate sortiert. Lassen Sie sich übrigens nicht irritieren, wenn Sie sich den UniImmo: Europa anschauen, obwohl der Name nahelegt, dass dieser Fonds ausschließlich in Europa investiert, investiert er tatsächlich weltweit. Aber wir wollten das Augenmerk auf den Deka-Fonds legen. Auf Sicht von 12 Monaten landet er auf Platz 5 der 6 betrachteten Fonds.

25052016oif1

Um die weitere Entwicklung der Fonds zu betrachten, haben wir jetzt eine Rangliste entsprechend der betrachteten Zeiträume erstellt:

25052016oif2

Betrachtet man nur die letzten 6 Monate im Vergleich zum 12 Monatszeitraum, scheint der Fonds sich sehr positiv entwickelt zu haben. Sein Rang hat sich von Platz 5 deutlich auf Platz 3 verbessert. Leider dreht sich das Ergebnis wieder, wenn man nur den Monat März betrachtet. Ohne weiter in die Tiefe der Betrachtung zu gehen, scheint es hier in den letzten 6 Monaten Bewertungsgewinne gegeben zu haben und sich dann das Ergebnis wieder auf den 12 Monatszeitraum einzupendeln. Würde man linear hochrechnen, könnte das Ergebnis etwas besser ausfallen, denn in den letzten 12 Monaten sind die Bewertunggewinne der letzten 6 Monaten enthalten. Aber rechnen Sie nemals linear hoch! Übrigens könnte ja auch im März Bewertungsgewinne enthalten sein, die dann wiederum zu einer schlechteren Prognose führen würden.

Ausgewählte Offene Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Europa

Auch hier ist die Tabelle wieder nach dem Ergebnis der letzten 12 Monate sortiert:

25052016oif3

Nachdem wir einige Hinweise zur möglichen Interpretation gegeben haben, überlassen wir Ihnen die weitere Interpretation. Aber Achtung: deutlich negativ abweichende Werte, könnten auch insofern temporär sein, als gerade in diesem Monat ein oder mehrere Objekte neu – und negativ – bewertet wurden. Das wäre dann insoweit eine einmalige Korrektur un der nächste Monat könnte wieder besser aussehen. Noch ein wichtiger Hinweis, die Daten haben wir der Fondsdatenbank FVBS entnommen und wir haben nicht explizit mögliche Ausschüttungen betrachtet.

Verstehen Sie diese Betrachtung in keinster Weise als Anlageempfehlung. Massgebend können für Ihre Anlageentscheidung nur die offiziellen Vekaufsunterlagen der jeweiligen Gesellschaften sein. Auch sollten Sie die genannten Werte deshalb nicht für Ihre Anlageentscheidung zugrunde legen, weil der empfohlene Zeitraum für eine Anlage in offene Immobilienfonds weit über die hier betrachteten Zeiträume hinausgeht.

Wir hoffen aber, dass die Ausführungen Ihnen einige Anregungen für eine eigene Interpretation von unterschiedlichen Wertentwicklungen  gegeben haben.

 

1 Deal Magazin 19.5.2016

2 Deal Magazin ebenfalls 19.5.2016

3 Die Aussagekraft über einen möglichen Trend ist eingeschränkt, weil Sonderbewertungen innerhalb der Zeiträume nicht explizit betrachtet werden.

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