Pflegeheim-Appartements: Sollten Sie eine Kaufentscheidung anhand eines launisch geschrieben Zeitungsartikel treffen?

Doch, ein Artikel der so beginnt: „Haben Sie schon eine Idee, was Sie mit Ihrem Geld, das Sie aus Angst vor Motten und Rost nicht angelegt haben, ab Januar machen werden“ und so fortfährt „..rate ich Ihnen, den nächsten Urlaub nicht auf Mallorca, sondern in deutschen Pflegeheimen zu verbringen, die vor 20 Jahren gebaut wurden“, den darf man als launisch bezeichnen. Worum geht es? Volker Looman rät in der FAZ (Ausgabe 29.12.2015) unter dem Titel „Pflegeheime sind tückische Kapitalanlagen“ vom Kauf derselben ab.

Zwischen Zeilen voller Launigkeit findet sich die Kritik, dass Pflegeheim-Appartements nach dem Ablauf des für den Anleger positiven 20-jährigen Pachtvertrags keinen Sachwert mehr hätten, weil sie „verschließen“ seien. Und unter diesem Aspekt seien zu teuer verkauft worden. Oder weiter gedacht, eine weitere Nutzung zu der bisherigen Pacht sei unwahrscheinlich.

Pflegeheim-Appartements als Geldanlage sind also in der Presse angekommen. Das zeigt auch dieses Beispiel: Allerdings nicht launisch, sondern sachlich dagegen nimmt die Wochenzeitschrift Die Zeit in ihrem Magazin Zeit-Geld „Nur keine Angst – Ein Ausblick für Anleger“  vom Dezember 2015 sich des Themas an: Wette aufs Alter- Wie Anleger vom Boom der Pflegebranche profitieren?

Richtig ist, dass in beiden Artikeln auf die Bedeutung des Pächters für den Erfolg hingewiesen wird. Richtig ist auch, dass Pflegeheim-Appartements eine besondere Immobilie-Anlage sind, so wie auch Einzelhandelsimmobilien, gewerbliche vermietete und viele andere Immobilienarten auch.

Bei dieser Vielfalt stellt sich die Frage: Was ist besonders und was ist allgemein? Gemeint ist damit wohl, dass alle andere Immobilienarten mit Ausnahme der Wohnimmobilie besondere Arten seien.

Richtig ist, jede Anlage in eine bestimmte Immobilienart funktioniert anders. Entscheidend für den Anleger sind aber meist 3 Aspekte:

  • laufende Rendite
  • Mögliche Wertsteigerung
  • Sicherheit als Sachwert

Bei all seiner launisch geäußerten Kritik übersieht Loomann die Bedeutung des Renditeunterschieds von Eigentumswohnungen und Pflegeheim-Appartements. Weil Anleger Pflegeheim-Appartements bereits ab ca. 130.000 € erwerben können, müssen diese mit Eigentumswohnungen und dürfen nicht mit Mehrfamilienhäuser verglichen werden, die man kaum für 130.000 € erwerben kann. Nimmt man für Eigentumswohnungen eine Mietrendite von 3% an und für Pflegeheim-Appartements von 5% an, so hat der Käufer eines Pflegeheim-Appartements innerhalb von 20 Jahren deutlich mehr Erträge vereinnahmt:

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Und wie sieht es mit dem „Verschleiß“ bei Pflegeheim-Appartements aus?

Zunächst einmal, bei den meisten Angeboten ist der Betreiber – also quasi der Mieter – verpflichtet, das Objekt regelmäßig auf seine Kosten zu renovieren. Der Kapitalanleger trägt in der Regel lediglich die Kosten für „Dach und Fach“. Aber der Betreiber ist nicht nur zuständig, sondern hat ein hohes eigenes finanzielles Interesse ordentliche Räume anzubieten. Wie sonst sollte er eine hohe Belegung und damit ausreichende Einnahmen erreichen?

Lässt sich diese Aussage denn auch praktisch belegen? Dazu schrieb uns IMMAC , ein Unternehmen, das Investitionen von über 1,3 Milliarden € Gesamtinvestitionsvolumen aus dem Bereich Sozialimmobilien wie stationäre Pflegeeinrichtungen, Kliniken und betreute Wohnanlagen verantwortet:

“ Dass ein Pflegeheim nach 20 Jahren abgewirtschaftet wäre, ist abwegig. Zur Verdeutlichung sei hier aus den zahlreichen Objekten im verwalteten Bestand, die nach über 20 Jahren noch voll funktions- und marktfähig sind, ein Pflegeheim betrachtet, das den Wertbestand von Bestandsgebäuden sehr deutlich macht:
Das gegenständliche Objekt liegt in Nordrhein-Westfalen. Als es durch eine IMMAC-Fondsgesellschaft im Jahr 2004 erworben wurde, war es bereits 28 Jahre alt. Die Architektur belegt den Baustil der späten 1970er-Jahre, aber im Inneren hat man auch heute noch das Gefühl in einem Haus zu sein, das erst kürzlich erbaut worden sei. Denn die Betreiber von Pflegeheimen wissen ganz genau, dass sie ihr Geld nicht nur in der Immobilie verdienen, sondern vor allem mit der Immobilie, die die Visitenkarte des Betriebes ist. Dem entsprechend ist auch dieses Objekt gepflegt und instandgehalten. Der einzige Hinweis auf das Alter der Immobilien ist das Flächenangebot, das auch schon 2004 so gar nicht mehr pflegesatzbasiert finanzierbar gewesen wäre. Daran hat sich bis heute nichts geändert, im Gegenteil: Aufgrund weiter gestiegener Baupreise ist eine solche Großzügigkeit heute noch viel weniger denkbar. Die Einzelzimmer verfügen über eine Fläche, die mehr als doppelt so groß ist wie es die Heimmindestbauverordnung vorschreibt. Und die Einzelzimmerquote war bereits damals so hoch, dass es keine spürbare Reduzierung der Pflegeplätze nach Ende der Übergangsregelung (zur Einzelzimmerquote von 80%) im Jahr 2018 geben wird.“

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