Nimmt die Mietpreisbremse Kapitalanlegern alle Chancen?

Immobilien erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit. Verständlich ist dies, sind doch Immobilien „fassbar“ für den typischen privaten Kapitalanleger. Ganz anders, als der sonstige Finanzmarkt. Die Meldung des Handelsblatt vom 22. November, dass Italien gerade vier(!) Banken retten musste, die zwischenzeitlich eine Finanzierungslücke von 2,2 Milliarden € gebildet hatten, verunsichert und zeigt, dass das Bankensystem vielleicht doch noch nicht so stabil ist, wie es wünschenswert wäre.

Im Immobilienmarkt, der viele unterschiedliche Anlagemöglichkeiten bietet (2), sind immer noch vermietete Wohnung als Kapitalanlage besonders beliebt. Allerdings scheint die Mietpreisbremse hier  ein Wermutstropfen zu sein.

Aktuell haben wir zwar eher Deflationsstendenzen als das sich eine Inflation abzeichnet. Aber was ist, wenn sich irgendwann in Zukunft doch wieder eine Inflation durchsetzt?

Weil Eigentumswohnungen heute relativ teuer sind, und die Mieten nicht im gleichen Umfang mit gestiegen sind, ergibt sich eine vergleichsweise geringe Mietrendite. Diese ist zwar heute immer noch deutlich höher als Festgeldanlagen oder als die Verzinsung deutscher Staatsanleihen, aber es sollte doch die Möglichkeit gegeben sein, die Miete anzupassen. Zum Beispiel für den Fall, dass in Zukunft andere Kapitalanlagen wieder lukrativer werden werden. Der Abstand der Mietrendite zu den möglichen Zinsen anderer Formen der Geldanlagen sollte gewahrt werden.

Von daher ist es in Hinblick auf die Mietpreisbremse wichtig, dass der Kapitalanleger alle Möglichkeiten kennt, trotz Mietpreisbremse in Zukunft höhere Mieten durchzusetzen.

Einen interessanten Artikel hierzu hat neulich die Zeitschrift Capital veröffentlicht (3) . Danach ist wichtig:

  • Wohnungen unrenoviert zu vermieten und eventuell  bei spätere Renovierungen Mietanpassung vorzunehmen
  • Der Mietvertrag sollte weiterhin mindestens ein Jahr bestehen, damit für einen möglichen Nachmieter eine höhere Miete vereinbart werden kann
  • Laut Capital wäre auch überlegenswert, eine Anpassung der Miete an den Verbraucherpreisindex zu vereinbaren (Aktuell würde dies allerdings kaum zu Mietsteigerungen führen und es wäre zu fragen, wie sich die Miete entwickelt, wenn sich dauerhaft eine Deflation ergibt.)

In dem genannten Beitrag sind weitere Gestaltungsmöglichkeiten angesprochen.

Als Fazit hieraus ergibt sich für den Kapitalanleger:

Für die künftige Rentabilität der Immobilie ist es nicht ausreichend, nur heute möglichst günstig zu kaufen. Vielmehr ist es notwendig auch nach Kauf der Immobilie aktiv Maßnahmen zu ergreifen, um Mietsteigerungen zu erzielen. Dies ist übrigens auch deshalb wichtig, weil im Falle eines späteren Verkaufes der Immobilie die aktuellen Miete ein wesentlicher Faktor für die Preisbildung ist. Anders sieht es natürlich aus, wenn die Immobilie frei ohne Mieter an Eigennutzer verkauft wird.


 

(1) Handelsblatt Italiens Regierung beschließt Bankenrettung

(2) Um hier nur ein Beispiel für die unterschiedlichsten Anlagemöglichkeiten zu nennen, sei auf die Anlagealternative Pflegeheim-Appartements hingewiesen. Mehr Informationen zu diesem Markt hier.

(3) Capital:  Mietpreisbremse – Tipps für Vermieter

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