Immobilienmarkt für Kapitalanleger in Hamburg: Durchschnitt und besondere Gelegenheiten

Bei genauer Betrachtung bieten sich auch auf dem teuren Hamburger Immobilienmarkt immer einmal wieder Chancen für Kapitalanleger. Weil jetzt auch in Hamburg die Mietpreisbremse eingeführt werden soll, betrachten wir dazu an dieser Stelle Neubau-Eigentumswohnungen, denn hier soll die Mietpreisbremse nicht gelten. Wesentlich für den langfristigen Erfolg sind folgende Faktoren:

  • Kaufpreis
  • Mieteinnahmen
  • Lage

Daneben sind aber noch folgende Faktoren für die Kalkulation von besonderer Bedeutung:

  • mögliche besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmalschutz)
  • besondere Zinsvergünstigungen oder Tilgungszuschüsse, für den Fall dass die Immobilie finanziert werden soll.

Um die laufende Rentabilität eines Objektes zu beurteilen, wird der Anleger die beiden erstgenannten Faktoren (Kaufpreis und Mieteinnahmen) in Relation setzen. Diese so genannte Mietrendite gibt dann an, mit wie viel Prozent sich das eingesetzte Kapital (bei Barzahlung des Objektes) vor Kosten und vor Steuern verzinst. Für Hamburg beträgt die durchschnittliche Mietrendite für Neubau-Eigentumswohnungen laut Capital Immobilienkompass 3,48 %.

In Hinblick auf einen Wiederverkauf wird aber auch der absolute Kaufpreis, der üblicherweise pro Quadratmeter angegeben wird, von Bedeutung sein. Auch wenn Inflationseffekte bei potentiellen Werterhöhung von Immobilien mitwirken, so ist doch zu beachten, dass je höher der Kaufpreis absolut ausfällt, umso geringer wird die mögliche Anzahl späterer Käufer ausfallen. Es gibt einfach weniger potentielle Käufer, die einen Millionenbetrag in eine Immobilie investieren können. Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauimmobilien in Hamburg beträgt 4550 € pro Quadratmeter.

Bei einer Durchschnittsbetrachtung gilt es aber immer, potentielle Ausreißer zu beachten. Gibt es bei einer begrenzten Anzahl von Objekten einige Objekte mit extrem hohen Kaufpreisen, so verzerren diese den Durchschnitt. Wir haben dazu unterschiedliche Wohnbezirke in Hamburg hinsichtlich der Kaufpreise und entsprechenden mit Renditen analysiert. Auffällig bei dieser Betrachtung ist, dass es keinen durchgängigen automatischen Zusammenhang zwischen Höhe der Rendite und des Kaufpreises gibt. Wir hätten vermutet, dass generell hohe Kaufpreise pro Quadratmeter mit niedrigen Renditen einhergehen. Die nachfolgende Grafik zeigt diesen Zusammenhang nicht.

11062015hhi1

Eine weitere Orientierungshilfe bietet das folgende Punkte-Diagramm, welches aufzeigt wie sich die Wohnbezirke hinsichtlich der Kaufpreise pro Quadratmeter und den mögliche Renditen verteilen. Diese Ergebnisse berücksichtigen allerdings noch nicht die Lage und damit die Wohnqualität. Unterstellen wir eine ordentliche Wohnqualität, die nicht nur von dem Wohnbezirk sondern auch von der Mikrolage abhängt, so erscheint uns aufgrund der oben genannten Kriterien ein Einkaufspreis unter 4000 € bei einer Rendite von 3-4 % generell interessant.

11062015immohh21

Diese potentielle Mietrendite lässt sich nun steigern (zumindest in Hinblick auf die nächsten 8-12 Jahre), wenn zum Beispiel steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten aufgrund Denkmalschutz-Maßnahmen entstehen.

Schauen wir uns zum Beispiel ein aktuell konkretes Angebot an: Der Kaufpreis pro Quadratmeter in Höhe von 3.800 € ermöglicht eine Mietrendite von 3,3 %. Hieraus lässt sich sehr einfach die Monatsmiete pro qm errechnen:

11062015-1Jetzt kommt aber eine Denkmalschutz-Abschreibung zum Tragen. Die zusätzliche Steuerersparnis kann für den Zeitraum der Abschreibung wie eine zusätzliche Einnahme betrachtet werden. In dem konkreten Beispiel sieht dies wie folgt aus:

11062015-2Wird die Steuerersparnis von monatlich 3,16 € pro qm-Wohnfläche als zusätzliche Einnahme betrachtet, so steigt der Betrag, der sich aus Mietrendite und Steuerersparnis zusammensetzt deutlich von 3,3% reiner Mietrendite auf 4,3% an:

11062015-3Sind dann noch aufgrund besonderer Gegebenheiten Zinsvergünstigungen und Tilgungszuschüsse gegeben, steigt die Rentabilität weiter an.

Wenn Sie mehr Informationen zu besonderen Gelegenheiten auf dem Hamburger Wohnungsmarkt wünschen, lassen Sie uns dies wissen:


Transparenz/Provisionen:

Wir haben immer wieder verschiedene Objekt im Angebot. Die Provisionen, die wir für die Vermittlung erhalten fallen dabei immer wieder unterschiedlich aus. Wenn wir Ihnen ein konkretes Objkt vorstellen, werden wir Ihnen diese Provisionen rechtzeitig nennen und auch mitteilen, ob die Provision ggfs. vom Anbieter voll übernommen wird.

whatsapp

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s