Sesshaftigkeit bringt Immobilien-Kapitalanleger um Renditepotential

Auf den ersten Blick mag diese Meldung Kapitalanleger, die in vermietete Eigentumswohnungen als eine Form des Betongoldes investieren, erfreuen: „In Großstädten ziehen die Deutschen weniger um“ so meldete die Zeitschrift Die Welt am 20.5.2015 (1). In den Flächenbundesländern liegt die Umzugsquote zwischen 8,6-11,3 %, in den beiden Großstädten Hamburg und Berlin dagegen zum Beispiel nur bei 7,6 und 7 %.

Diese insgesamt relativ geringen Umzugsquoten werden von Immobilienbesitzern häufig positiv bewertet. Einmal abgesehen von Mietnomaden und zahlungsunfähigen Mietern verspricht eine relativ geringe Umzugsquote doch konstante Gelderträge aus der Immobilie.

Insgesamt mag dies dann positiv sein, wenn die Immobilie zu einem Zeitpunkt erworben wurde, zu dem die Kaufpreise noch relativ günstig waren. Wer in den letzten Jahren dagegen eine Eigentumswohnung erwarb, hat sowohl absolut als auch relativ viel gezahlt.

Mit der Aussage „relativ viel“ meinen wir die Relation zwischen Kaufpreis und Miete. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Mietrendite. Wurde zum Beispiel eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 250.000 € erworben und beträgt die monatliche Miete 625 € so ergibt sich eine Mietrendite von 3 % (625 €*12 Monate= 7.500 € jährlich – geteilt durch Kaufpreis 250.000 € = 3%). Im Hinblick auf das aktuelle Zinsniveau mag diese Miete vielen Anlegern immer noch attraktiv erscheinen.

Es ist allerdings noch gar nicht zu lange her, dass auch für vermietete Eigentumswohnung eine Mietrendite von 5 % üblich war. Dies bedeutet, dass der Erwerber lediglich 150.000 € investieren musste um monatlich 625 € mit Rendite zu erhalten.

Wie sieht die Situation aus, wenn die Immobilie verkauft werden soll?

Die Zinsen bleiben wahrscheinlich noch einige Zeit niedrig. Solange dies der Fall ist, mag die aktuelle Mietrendite auch für spätere Käufer dieser Eigentumswohnung interessant sein. Steigt allerdings das generelle Zinsniveau, so werden künftige Käufer auch eine höhere Mietrendite erwarten. Sollte diese wieder 5 % betragen, so ist im Umkehrschluss die heute für 250.000 € erworbene Immobilie nur noch 150.000 € wert.

Was kann der Immobilienbesitzer gegen diesen potentiellen Verlust unternehmen?

Er kann versuchen sukzessive die Miete zu erhöhen. Solange die Mietpreisbremse nicht greift, ist dies mit Einschränkungen besonders gut bei einem Mieterwechsel möglich. Die oben angesprochene Sesshaftigkeit ist dann allerdings nicht im Sinne des Vermieters.

Es bleibt eine zweite Möglichkeit. Der Immobilienbesitzer verkauft die Eigentumswohnung an einen Selbstnutzer. In einem solchen Fall ist die Preisfindung grundsätzlich anders als bei einer vermieteten Wohnung. Hier wird unabhängig von der Höhe der Miete der Wert festgestellt. Dieser so genannte Sachwert lag zumindest in der Vergangenheit oft deutlich höher als der Ertragswert (Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, die anhand der Mietrendite ermittelt wird). Allerdings ist auch hier wieder die angesprochene Sesshaftigkeit der Mieter nachteilig. Denn die wenigsten potentiellen Selbstnutzer als Käufer der Immobilie werden eine vermietete Immobilie kaufen wollen.

Es lohnt sich also auch heute beim Kauf einer Immobilie auf die so genannte Mietrendite zu achten. Im Vergleich zu Neubau-Eigentumswohnung lassen sich zum Beispiel mit Denkmalschutz-Immobilien (nach Steuern) höhere Renditen erzielen. Ebenfalls versprechen Pflegeheim-Appartements wesentlich höhere Renditen.

Aktuelle Angebote zu Pflegeheim-Appartements finden Sie auf unserer Homepage. Angebote zu Denkmalschutz-Immobilien finden Sie auch hier.

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(1) Die Welt: In Großstädten ziehen die Deutschen weniger um

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