Renditeunterschiede von Pflegeheim-Appartements in Abhängigkeit vom Fertigstellungsdatum

Wer ein Pflegeheim-Appartement als Kapitalanlage kauft, kann aus den laufenden Pachteinnahmen eine attraktive Rendite erwarten, die meist um die 5% liegt. Weil aber Pflegeheim-Appartements eine langfristige Geldanlage darstellen, die zudem meist ein Investitionsvolumen von 100.000-150.000 € erfordern, ist es sinnvoll, auch die exakte Mietrendite nach dem Komma zu betrachten.

Die Gründe für unterschiedlichen mit Renditen können vielfältig sein. Ein Aspekt, der zuweilen übersehen wird, liegt darin, ab wann die Pacht bezahlt wird. Häufig ist es so, dass Pflegeheim- Appartements angeboten werden, die noch nicht fertig gestellt sind. Natürlich kann eine Miet–/ Pachteinnahme erst fließen, wenn das Objekt betrieben wird, also nach Fertigstellung. Dies bedeutet aber, dass mit den ersten Einnahmen meist erst nach einem Jahr zu rechnen ist.
Wer heute eine solche Immobilie erwirbt, muss also den entsprechenden Kapitalbetrag bis zu einem Jahr zurücklegen. Bei dieser kurzen Anlagefrist darf der Geldbetrag für den Kauf natürlich nicht spekulativ angelegt werden. Es bleibt also häufig nur das gering verzinste Festgeld. Anders bei einem Pflegeheim-Appartement, dass bereits fertig gestellt ist. In der Regel erfolgt die Pachtzahlung im direkten Anschluss nach dem Kauf.

Hier lohnt es sich also nachzurechnen, ob ein bereits fertig gestelltes Pflegeheim-Appartement mit einer geringeren Mietrendite einem noch zu erstellenden Neubau vorzuziehen ist.

Beispielhaft für ein Investitionsvolumen von 100.000 € haben wir für Sie eine Berechnung durchgeführt. Dabei betrachten wir die Gesamterträge innerhalb der ersten zehn Jahre. Für das bereits fertig gestellte Objekt unterstellen wir eine Mietrendite von 4,83 %, für das Pflegeheim-Appartement, welches erst nach einem Jahr fertig gestellt sein wird, nehmen wir eine Mietrendite von 5,2 % an. Derjenige Investor, der das noch zu erstellende Appartement kauft, erhält annahmegemäß ein Festgeldzins von 0,5 %. Die Erträge innerhalb der ersten zehn Jahre stellten sich wie folgt dar:

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Damit ergibt sich ein Vorteil für die sofortige Investitionen, obwohl die anfängliche Mietrendite 0,37 %-Punkte niedriger ausfällt von 1.000 €. In Prozent gerechnet sind die Rückflüsse innerhalb der ersten zehn Jahre um 2,11% höher.
Noch höher fällt der Vorteil für die sofortige Investitionen (trotz der anfänglich geringeren Pachteinnahme) aus, wenn man eine Wiederanlage der zugeflossenen Erträge einrechnet. Je nach unterstelltem Wiederanlagezins ergeben sich Vorteile von bis zu über 5%:

271014m2Für denjenigen Investor, der eine Finanzierung des Pflegeheim-Appartements plant, fallen die Renditeüberlegungen anders aus. Berechnung dazu veröffentlichen wir zu einem späteren Zeitpunkt.

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